Redegørelse
Arealet ligger i byzone i tilknytning til den gamle præstegårdshave i den centrale del af Nim og fremstår som en naturlig og visuelt velfungerende afslutning af landsbyen.
Arealet har en størrelse på 0,1 ha og udlægges til boligformål. Der er fremsendt et konkret ønske, om at udvide eksisterende ramme 37BO09 mod øst. Ramme 37BO09 er udlagt til boligformål i form af tæt og lav boligbebyggelse og har et omfang på 0,3 ha.
Samlet set vil rammen få en størrelse på 0,4 ha , som er beregnet til at kunne indeholde 8 tæt-lav boliger.
Bebyggelsen i Nim har en generel åben og lav karakter og består hovedsagligt af bebyggelse i 1 til 1½ etage. Området omkring Præstegården fremstår grøn med en del gamle træer og beplantninger, som der skal tages hensyn til.
Byggeriet skal tilpasses området i skala og karakter. Udsigtskile fra Hovedgaden ned over marken syd for arealet skal friholdes. Det vil sige, at den østligste del af arealet skal friholdes for bebyggelse. Der sikres samtidig en visuel sammenhæng til præstegårdens have ved at bevare den resterende rekreative ramme.
Området ligger inden for næromgivelser og kirkebyggelinje til Nim Kirke. Der skal tages stort hensyn til kirkeomgivelserne omkring Nim kirke, således, at der ved ny bebyggelse eller anden bebyggelsesmæssige forandringer tages hensyn til kirkernes samspil med byrummet og de omkringliggende bygninger.
Øst for grunden ligger en større erhvervsbygning. Her har der tidligere været maskinværksted, men denne er i dag lukket. Ved at udlægge arealet til boligformål, kan anvendelsesmulighederne på naboejendom begrænses væsentligt.
Trafikken til og fra arealet skal ledes ud på Præstevænget, hvorfor en opgradering af sti, beliggende syd for arealet, er en forudsætning.
Udlægget er i overensstemmelse med hovedstrukturbilledet og fremstår som en naturlig afrunding Nim by.
Luftfoto af arealudlægget Præstevænget.
Udvidelse af ramme til boligformål 37BO09
Arealet er omfattet af rammeområde 37RE01, der udlægger det til rekreative formål. Områdets anvendelse er fastlagt til grønt område og nærrekreative arealer og skal friholdes fra større bygningsanlæg.
Den rekreative ramme reduceres med 0,1 ha og eksisterende boligramme 37BO09 udvides tilsvarende. Rammen får, efter udvidelse, en samlet størrelse på 04 ha. Ved bibeholdelse af den resterende rekreative ramme sikres udsigtskile fra Hovedgaden ned over marken syd for arealet skal friholdes. Det vil sige, at den østligste del af arealet friholdes for bebyggelse. Der sikres samtidig en visuel sammenhæng til præstegårdens have ved at bevare den resterende rekreative ramme.
| Generel anvendelse | Boligområde |
| Specifik anvendelse | Tæt-lav boligbebyggelse |
| Fremtidig zonestatus | Byzone |
| Max. bebyggelsesprocent for område (%) | 40 % for den enkelte ejendom |
| Max. antal etager | 2 |
| Max. højde (m) | 7 |
| Min. tilladte miljøklasse | 1 |
| Max. tilladte miljøklasse | 2 |
| Udstykningsforbud | Udstykning er tilladt inden for rammeområdet |
Billede af ny ramme til boligformål i den sydlige del af Nim.
Generelle anvendelsesbestemmelser:
Områdets anvendelse fastlægges til boligformål. Inden for rammeområdet kan der etableres tæt-lav boliger, samt nærrekreative arealer og kollektive anlæg til områdets forsyning.
Bebyggelsens omfang og udformning:
Området ligger inden for næromgivelser og kirkebyggelinje til Nim Kirke. Der skal tages stort hensyn til kirkeomgivelserne omkring Nim kirke, således at der ved ny bebyggelse eller anden bebyggelsesmæssige forandringer tages hensyn til kirkernes samspil med byrummet og de omkringliggende bygninger. Landsbyen skal fortsat have landsbykarakter og adskille sig fra byområder. I planlægningen og byggesagsbehandlingen skal der tages hensyn til landsbymiljøet, herunder de bevaringsværdige strukturer, bebyggelsesmæssige kvaliteter og særlige landskabstræk, hvorfor bygningshøjden maksimalt må være 7 meter.
Miljøforhold:
Området skal indrettes med hensyntagen til naturlige hovedstrømningslinjer og lavningsvolumen – særligt i forbindelse med indstrømmende ekstremregn fra nord langs den østlige afgræsning af området. Herudover skal der udvises forsigtighed og tages hensyn til beskyttelse af grundvandet i forbindelse med den fysiske indretning af området.
Uddybende beskrivelse af infrastruktur:
Trafikken skal i fremtiden ledes ud på Præstevænget. Stien syd for arealet skal derfor opgraderes til en vej, hvilket samtidig kræver arealreservation til sikring af stiens udvidelse.
Der skal herudover reserveres plads til etablering af regnvandsbassiner til rensning og forsinkelse af hverdagsregn, før det udledes til recipient eller tilsluttes eksisterende kloak.
Øvrige forhold:
Ved lokalplanlægning for området, skal byrandens have en visuelt afdæmpet karakter, som markerer sig mindst muligt i udsigterne på tværs af landskabet. Højt, eller på anden måde markant, byggeri skal begrænses og byranden skal være præget af byggeri i jordfarveskala.
Forhold til anden planlægning
Landsplanlægning
Ved kommuneplanlægning påser staten, at planlægningen ikke er i strid med væsentlige nationale interesser vedr. vækst og erhvervsudvikling, natur og miljøbeskyttelse, kulturarvs- og landskabsbevarelse samt hensyn til nationale og regionale anlæg. Du kan se redegørelse for, at arealudlægget er i overensstemmelse hermed nedenfor.
Natura 2000 og Bilag IV-arter
Arealet ligger langt fra Natura 2000 områder, og anvendelse af arealet kan derfor ikke påvirke Natura 2000 områdets udpegningsgrundlag. Arealet er udlagt i tæt græsdække, og det vurderes, at der ikke er potentielle yngle- og rasteområder for bilag IV arter fra den østjyske region i området.
Ved eventuel nedrivning af bygninger og fældning af træer, skal det konkret undersøges, om bygninger og træer udgør potentielle yngle- og rasteområder for arter af flagermus.
Spildevandplan
Arealet er ikke omfattet af Horsens Kommunes gældende spildevandsplan. Før byggemodning skal der udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen, der beskriver kloakeringsprincippet for området samt placering af regnvandsbassiner.
Separatkloakeres området, skal regnvand renses og forsinkes til naturlig afstrømning før det udledes til recipient. Bygherre skal afsætte areal til regnvandsbassin. Eksisterende udløbsledning fra området til recipient er muligvis for lille, hvorfor dette skal undersøges nærmere. Det forventes at kunne afhjælpes.
Ønskes projektområdet spildevandskloakeret med privat håndtering af regnvand, skal nedsivningsevnen i området undersøges, før der udarbejdes tillæg til spildevandsplanen, så man med sikkerhed ved at regnvandet kan håndteres inden for projektområdet.
Kirkebyggelinje
Arealet ligger inden for byggelinje for Nim Kirke. Der kræves dispensation fra naturbeskyttelsesloven § 19 til byggeri inden for kirkebyggelinjen, som overstiger 8,5 meter i højden. Da der i rammen fastsættes en maksimal bygningshøjde på 7 meter, vil den fremtidige bebyggelse være i overensstemmelse med naturbeskyttelseslovens bestemmelser om kirkebyggelinjer.
Museum
Horsens Museum har foretaget en overordnet screening af arealet. En egentlig arkivalsk kontrol udføres i forbindelse med eventuel videre planlægning. Byudviklingsområderne er ikke screenet for fredede og bevaringsværdige bygninger. Denne foretages i forbindelse med eventuel videre planlægning.
Horsens Museums vurdering er, at der ved anlægsarbejde inden for lokalplanområdet er risiko for at påtræffe jordfaste fortidsminder og anbefaler, at der forud for anlægsarbejder foretages arkæologiske forundersøgelser efter museumslovens §§ 25-27 for at afklare, om der befinder sig skjulte fortidsminder på stedet.
Museumsloven er gældende for hele lokalplanområdet. Gøres der under jordarbejde fund af historisk karakter, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og Horsens Museum underrettes, jf. museumsloven § 27, stk. 2.
Læs mere om museumsloven på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside www.slks.dk
Landskabsanalyse
I Landskabsanalyse, udarbejdet af Horsens Kommune, er arealet beliggende inden for Nim landbrugslandskab.
Inden for landskabsområdet anbefales det, at byvækst begrænses til Nim. Her bør byvæksten ske mod nord og øst mellem byen og den skovklædte dalside i Hansted Ådal.
Byranden bør have en visuelt afdæmpet karakter, der markerer sig mindst muligt i udsigterne på tværs af landskabet. Højt eller på anden måde markant byggeri bør begrænses og byranden bør være præget af byggeri i jordfarveskala.
Hvis der ønskes en grøn byrand, kan landskabets bevoksningsstruktur af fragmenterede hegn videreføres i eller i nærheden af byranden.
Miljø
Øst for grunden ligger en større erhvervsbygning. Her har der tidligere været maskinværksted, men denne er i dag lukket. Etableringen af boliger kan have en indvirkning på, hvad der kan etableres i bygningerne. Miljøklassen for den tidligere virksomhed på adressen var miljøklasse 5.
Forhold til kommuneplan 2021-33
Hovedstruktur
Arealet ligger i byzone, hvorfor bymønsteret fastholdes. Arealet fremstår som en naturlig og visuelt velfungerende afslutning af Nim. Det er dog under forudsætning af, at der ved lokalplanlægning tillægges et særligt fokus på, hvordan en øget påvirkning af trafikken kan håndteres og hvordan der kan sikres gode opholds- og friarealer, og hvordan ny bebyggelse kan tilpasse sig det bestående miljø.
Udlægget vil få indvirkning på Nims grønne strukturer, som reduceres til fordel for byfortætning, hvilket strider imod den politiske målsætning, om at sikre og fremme rekreative værdier. Nim fremstår dog, som en åben og grøn by, omgivet af landskab og natur, hvorfor den relativt beskedne reducering, ikke vil få væsentlig indflydelse på Nim som helhed.
Redegørelse for behov
Restrummeligheden i Nim, i gældende kommuneplan, er i april 2022 opgjort til 313 boliger – 279 åben-lav og 34 tæt-lav boliger.
Rummeligheden for udvidelsen af eksisterende ramme er beregnet til 2 tæt-lav boliger. Den samlede ramme kan indeholde ca. 8 tæt-lav boliger.
Der er i perioden 2010 til 2022 opført 25 boliger i Nim, og befolkningen er fra 2010 til 2022 vokset fra 665 borgere til 705 borgere. Det svarer til en befolkningstilvækst på 6% på 12 år.
I Nim tages et større ikke-byggemodnet areal til boligformål ud af kommuneplanen, for at reducere restrummeligheden. Arealet har et omfang på 9,6 ha med plads til ca. 98 boligenheder.
Der er stadig en forholdsvis stor rummelighed inden for gældende kommuneplan og lokalplaner for Nim.
De nye arealudlæg er dog af et yderst beskedent omfang taget de reducerede byggemuligheder i betragtning. I Nim udlægges der i alt 1,1 ha til byvækst, hvorimod der udtages 9,6 ha. Herudover er der fortsat behov for nye boligområder i Horsens Kommune samlet set. Der er ikke plads til, at væksten i fremtiden kun sker i og omkring Horsens by, hvorfor der er fokus på at udvikle lokalcenterbyerne, hvor der allerede er investeret i offentlige servicefunktioner og infrastruktur.
Se den samlede redegørelse for behov under retningslinjer for byvækst.
Dagtilbud og skole
Der er umiddelbart ikke kapacitetsudfordringer i Nim.
Retningslinjer
Arealudlægget er i overensstemmelse med retningslinjerne i Kommuneplan 2021-33. Se nedenstående redegørelse:
2.1 OVERORDNET TRAFIK
Byudvikling skal tilgodese den eksisterende infrastruktur, så udviklingen sker på lokaliteter, hvor der er ledig kapacitet i kryds og vejnettet i øvrigt. Ellers tænkes byudviklingen sammen med nye investeringer i den overordnede infrastruktur.
Trafikken skal i fremtiden ledes ud på Præstevænget. Stien syd for arealet skal derfor opgraderes til en vej, hvilket samtidig kræver arealreservation til sikring af stiens udvidelse.
Ved lokalplanlægning skal det overvejes at opgradere stier i området til en fastbelægning, så der skabes en bedre forbindelse til den østlige del af byen for de lette trafikanter.
3.6 STØRRE GEOLOGISK RAMMEOMRÅDE
Hele arealet ligger inden for det større geologiske rammeområde Det Midtjyske Søhøjland. Inden for rammeområderne skal landskabshensyn tillægges stor vægt. Byggeri og anlæg skal derfor placeres og udformes under hensyntagen til landskabets geologiske kvaliteter. Det skal ved lokalplanlægning sikres, at de geologiske landskabsformer, deres indbyrdes overgange og landskabelige sammenhænge, ikke forringes. Derved vil områderne beholde deres værdi for den landskabsgeologiske formidling og forskning.
4.3. KIRKEOMGIVELSER
Det er en national interesse, at de kulturhistoriske og bygningsmæssige bevaringsværdier med deres særlige karakter og betydning opretholdes.
Arealet ligger i næromgivelse til Nim Kirke. Inden for kirkeomgivelserne kan der kun opføres byggeri, ske terrænreguleringer, etableres beplantning og bygges tekniske anlæg osv., hvis det kan ske uden at hensynet til kirkernes landskabelige beliggenhed eller samspil med landsbymiljøet/bymiljøet tilsidesættes. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bestemmelser, som sikrer kirkeomgivelserne omkring Nim kirke således, at der ved ny bebyggelse eller anden bebyggelsesmæssige forandringer tages hensyn til kirkernes samspil med byrummet og de omkringliggende bygninger.
8.5. GRUNDVAND
Arealet ligger inden for indvindingsopland til Nim Vandværk. Endvidere ligger arealet inden for et område, hvor grundvandsressourcen vurderes at være sårbar, på grund af et begrænset lerdække over magasinet. Der er derfor udarbejdet en grundvandredegørelse.
Ud fra grundvandsredegørelsen vurderes det, at boligudlægget kan foretages med en lav risiko for forurening af Nim Vandværks grundvandsressource. Da grundvandsressourcen under udlægget vurderes som nitratfølsomt, er det vurderet, at byudviklingen skal foregå så hensynsfuldt som muligt, så risikoen for forurening af grundvandsressourcen begrænses bedst muligt. Ved lokalplanlægning skal der derfor udvises forsigtighed og tages hensyn til beskyttelse af grundvandet i forbindelse med den fysiske indretning af området.
Se hele grundvandsredegørelsen her.
Opmærksomhedspunkter til detailplanlægning
Arealudlægget er jf. ovenstående redegørelse i overensstemmelse med landsplanlægningen og de statslige interesser, herunder regler om detailhandel, landskabshensyn og klimatilpasning, når der ved lokalplanlægning tages højde for nedenstående opmærksomhedspunkter:
- Ved lokalplanlægning for området, skal byrandens have en visuelt afdæmpet karakter, som markerer sig mindst muligt i udsigterne på tværs af landskabet. Højt, eller på anden måde markant, byggeri skal begrænses og byranden skal være præget af byggeri i jordfarveskala.
- Området ligger inden for næromgivelser og kirkebyggelinje til Nim Kirke. Der skal tages stort hensyn til kirkeomgivelserne omkring Nim kirke, således at der ved ny bebyggelse eller anden bebyggelsesmæssige forandringer tages hensyn til kirkernes samspil med byrummet og de omkringliggende bygninger. Landsbyen skal fortsat have landsbykarakter og adskille sig fra byområder. I planlægningen og byggesagsbehandlingen skal der tages hensyn til landsbymiljøet, herunder de bevaringsværdige strukturer, bebyggelsesmæssige kvaliteter og særlige landskabstræk.
- Området skal indrettes med hensyntagen til naturlige hovedstrømningslinjer og lavningsvolumen – særligt i forbindelse med indstrømmende ekstremregn fra nord langs den østlige afgræsning af området. Herudover skal der udvises forsigtighed og tages hensyn til beskyttelse af grundvandet i forbindelse med den fysiske indretning af området
- Arealet er ikke omfattet af Horsens Kommunes gældende spildevandsplan. Før byggemodning skal der udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen, der beskriver kloakeringsprincippet for området samt placering af regnvandsbassiner.
- Ved lokalplanlægning skal der udvises forsigtighed og tages hensyn til beskyttelse af grundvandet i forbindelse med den fysiske indretning af området.
- Trafikken skal i fremtiden ledes ud på Præstevænget. Stien syd for arealet skal derfor opgraderes til en vej, hvilket samtidig kræver arealreservation til sikring af stiens udvidelse.
- Ved lokalplanlægning skal det overvejes at opgradere stier i området til en fastbelægning, så der skabes en bedre forbindelse til den østlige del af byen for de lette trafikanter.
- Horsens Museums vurdering er, at der ved anlægsarbejde inden for lokalplanområdet er risiko for at påtræffe jordfaste fortidsminder og anbefaler, at der forud for anlægsarbejder foretages arkæologiske forundersøgelser efter museumslovens §§ 25-27 for at afklare, om der befinder sig skjulte fortidsminder på stedet.