Redegørelse
Arealet er beliggende i den nordøstlige del af Østbirk. Udlægget er placeret i tæt tilknytning til eksisterende boligområde og ønskes udlagt til samme formål. Det fremstår som en naturlig afrunding af den østlige del af Østbirk.
Arealet har en størrelse på 3 ha og ønskes udlagt til boligformål. Der er estimeret at kunne placeres ca. 18 boliger på arealet.
Arealet har været udlagt som perspektivområde i kommuneplan 2021-33 og fremgik ligeledes af både planstrategi 2019 og 2023.
Af befolkningsprognose fremgår det, at der inden for nærmeste fremtiden, vil komme kapacitetsudfordringer vedrørende udbud af dagtilbud i Østbirk. Der gives derfor mulighed for anvendelse til offentlige formål, herunder uddannelsesinstitution, daginstitution, døgninstitution, eller lign. inden for den nye boligramme.
Der udlægges ikke en dedikeret ramme til offentlige formål, hvorfor rammen kan bestå af en blanding mellem boliger og offentlige formål eller dedikeres fuldt ud til en anvendelserne.
Arealet vil komme til at udgøre en ny bykant og ankomst til Østbirk via. Præstemarken. Ved lokalplanlægning for området, skal der tages hensyn til, skala og farve- og materialevalg, da arealet vil udgøre en markant ny bykant i den nordlige del af Østbirk. Jf. landskabsanalysen bør nyt byggeri i byranden opføres i farver inden for jordskalaen, så det på afstand ikke markerer sig i landskabet. Der bør ikke bruges blanke eller reflekterende overflader på tage eller facader.
Arealudlægget forventes ikke at medføre kapacitetsudfordringer på de omkringliggende veje. Trafikken skal ledes ud på Præstemarken, som derfor skal opgraderes for at kunne afvikle en større mængde boligtrafik - særligt under hensyn til trafiksikkerheden.
Arealet skal sikres en kobling til eksisterende stisystem i området, der bl.a. leder mod skole og hal.
Området ligger i udkanten af planlægningszonen for støj fra skydebanen. Der er allerede foretaget støjdæmpende foranstaltninger i forbindelse med boligbyggeri tættere på skydebanen.
Luftfoto af arealudlægget Højageren, set fra nord mod syd.
Ramme til boligformål 36BO10
| Generel anvendelse | Boligområde |
| Specifik anvendelse | Åben-lav boligbebyggelse, boligbebyggelse, uddannelsesinstitution, daginstitution, døgninstitution eller lignende. |
| Fremtidig zonestatus | Byzone |
| Max. bebyggelsesprocent for område (%) | 30 % for den enkelte ejendom |
| Max. antal etager | 2 |
| Max. højde (m) | 8,5 |
| Min. tilladte miljøklasse | 1 |
| Max. tilladte miljøklasse | 2 |
| Udstykningsforbud | Udstykning er tilladt inden for rammeområdet |
Billede af ny ramme til boligformål i den østlige del af Østbirk.
Generelle anvendelsesbestemmelser:
Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, åben-lav med tilhørende nærrekreative arealer og kollektive anlæg til områdets forsyning.
Specifikke anvendelsesbestemmelser:
Der kan etableres boliger og offentlige formål, som f.eks. uddannelsesinstitution, daginstitution, døgninstitution, plejeboliger eller lignende inden for rammen.
Bebyggelsens omfang og udformning:
Hvis arealet indrettes til offentlige formål, må bebyggelsesprocenten maksimalt være 60 for området som hele.
Miljøforhold:
Det skal vurderes, om der er behov for afværgeforanstaltninger mod oversvømmelse, når der lokalplanlægges for byudvikling, særlige tekniske anlæg eller ændret anvendelse mv. inden for rammen.
Uddybende beskrivelse af infrastruktur:
Ved lokalplanlægning skal Præstemarken opgraderes, for at kunne afvikle en større mængde boligtrafik - særligt under hensyn til trafiksikkerheden. Herudover skal det sikres, at der etableres sammenhængende stiforbindelser til og fra området, der bl.a. leder mod skole og hal.
Der skal herudover reserveres plads til etablering af regnvandsbassiner til rensning og forsinkelse af hverdagsregn, før det udledes til recipient eller tilsluttes eksisterende kloak.
Øvrige forhold:
Ved lokalplanlægning for området skal der tages hensyn til, skala og farve- og materialevalg, da arealet vil udgøre en markant ny bykant i den nordlige del af Østbirk. Jf. landskabsanalysen bør nyt byggeri i byranden opføres i farver inden for jordskalaen, så det på afstand ikke markerer sig i landskabet. Der bør ikke bruges blanke eller reflekterende overflader på tage eller facader.
Forhold til anden planlægning
Landsplanlægning
Ved kommuneplanlægning påser staten, at planlægningen ikke er i strid med væsentlige nationale interesser vedr. vækst og erhvervsudvikling, natur og miljøbeskyttelse, kulturarvs- og landskabsbevarelse samt hensyn til nationale og regionale anlæg. Du kan se redegørelse for, at arealudlægget er i overensstemmelse hermed nedenfor.
Natura 2000 og Bilag IV-arter
Arealet ligger langt fra Natura 2000 områder, og anvendelse af arealet kan derfor ikke påvirke Natura 2000 områdets udpegningsgrundlag. Arealet er udlagt i tæt græsdække, og det vurderes, at der ikke er potentielle yngle- og rasteområder for bilag IV arter fra den østjyske region i området.
Spildevandplan
Arealudlægget er ikke omfattet af Horsens Kommunes gældende spildevandsplan. Før byggemodning af området skal der udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen, der fastsætter kloakeringsprincippet for området samt placering af eventuelle regnvandsbassiner.
Separatkloakeres området, skal regnvand renses og forsinkes til naturlig afstrømning før det udledes til recipient. Bygherre skal afsætte areal til regnvandsbassin. Eksisterende udløbsledning fra området til recipient er muligvis for lille, hvorfor dette skal undersøges nærmere. Det forventes at kunne afhjælpes.
Ønskes projektområdet spildevandskloakeret med privat håndtering af regnvand, skal nedsivningsevnen i området undersøges, før der udarbejdes tillæg til spildevandsplanen, så man med sikkerhed ved, at regnvandet kan håndteres inden for projektområdet.
Museum
Horsens Museum har foretaget en overordnet screening af arealet. En egentlig arkivalsk kontrol udføres i forbindelse med eventuel videre planlægning. Byudviklingsområderne er ikke screenet for fredede og bevaringsværdige bygninger. Denne foretages i forbindelse med eventuel videre planlægning.
Horsens Museums vurdering er, at der ved anlægsarbejde inden for lokalplanområdet er risiko for at påtræffe jordfaste fortidsminder og anbefaler, at der forud for anlægsarbejder foretages arkæologiske forundersøgelser efter museumslovens §§ 25-27 for at afklare, om der befinder sig skjulte fortidsminder på stedet.
Museumsloven er gældende for hele lokalplanområdet. Gøres der under jordarbejde fund af historisk karakter, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og Horsens Museum underrettes, jf. museumsloven § 27, stk. 2.
Læs mere om museumsloven på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside www.slks.dk
Landskabsanalyse
I Landskabsanalyse, udarbejdet af Horsens Kommune, er arealet beliggende inden for landskabsområdet Yding Bakkelandskab.
Her anbefales det, at der i særlig grad bør være opmærksomhed på, at nyt byggeri kan optræde i udsigter over meget store afstande, og at man ofte står i højt terræn og kigger ned på byer og landsbyer. Derfor skal der være opmærksomhed på den samlede bygningsmasse og ikke kun byggeri i byranden.
Byer og landsbyer bør optræde som velafgrænsede enheder i landskabet, hvor landsbyernes oprindelige strukturer så vidt muligt bevares erkendelige.
Byer og landsbyer bør have en harmonisk overgang til landskabet. I dette landskabsområde bør landskabets bakkede terræn og bevoksningsstrukturer af små skove og bevoksede diger udnyttes ved at nedtone nye bydele.
Desuden bør nyt byggeri opføres i farver inden for jordskalaen, så det på afstand ikke markerer sig i landskabet. Der bør ikke bruges blanke eller reflekterende overflader på tage eller facader.
Der skal derfor stilles vilkår, om materialer, farver og beplantning i forbindelse med lokalplanlægning.
Forhold til kommuneplan 2021-33
Hovedstruktur
Arealet ligger inden for kommuneplanens bymønster og er i overensstemmelse med det fælles hovedstrukturbillede. Udlægget ligger i tæt tilknytning til Østbirk og vil kunne udgøre en naturlig afrunding af byen.
Redegørelse for behov
Rummeligheden i Østbirk, i gældende kommuneplan, er i april 2022 opgjort til 85 boliger – 85 åben-lav og 0 tæt-lav boliger.
Arealet er ca. 3 ha stort, og der vil derfor være tale om inddragelse af et mindre areal.
Med en fordeling på 100% åben-lav estimeres der at kunne placeres ca. 18 boliger på arealet.
Der er i perioden 2010 til 2022 opført 235 boliger i Østbirk by, og befolkningen er fra 2010 til 2022 vokset fra 2029 borgere til 2413 borgere. Det svarer til en befolkningstilvækst på 18,9 % på 12 år.
Der er stadig en forholdsvis stor rummelighed inden for gældende kommuneplan og i flere af lokalplanerne for Østbirk. (Nybakken, Monbjergvej øst og Hobolthsvej)
Arealudlægget er dog yderst velegnet til boligformål og er placeret så det visuelt skaber en harmonisk afslutning af Østbirk mod øst. Selvom restrummeligheden i Østbirk er stor, er der fortsat behov for nye boligområder i Horsens Kommunen samlet set. Der er ikke plads til, at væksten i fremtiden kun sker i og omkring Horsens by, hvorfor der er fokus på at udvikle lokalcenterbyerne, hvor der allerede er investeret i offentlige servicefunktioner og infrastruktur.
Se den samlede redegørelse for behov under retningslinjer for byvækst.
Dagtilbud og skole
Af befolkningsprognose fremgår det, at der inden for nærmeste fremtiden, vil komme kapacitetsudfordringer vedrørende udbud af dagtilbud i Østbirk. Der gives derfor mulighed for anvendelse til offentlige formål, herunder uddannelsesinstitution, daginstitution, døgninstitution, eller lign. inden for den nye boligramme.
Der udlægges ikke en dedikeret ramme til offentlige formål, hvorfor rammen kan bestå af en blanding mellem boliger og offentlige formål eller dedikeres fuldt ud til en anvendelserne.
Retningslinjer
Arealudlægget er i overensstemmelse med retningslinjerne i Kommuneplan 2021-33. Se nedenstående redegørelse:
2.1 OVERORDNET TRAFIK
Arealudlægget forventes ikke at medføre kapacitetsudfordringer på de omkringliggende veje.
Trafikken skal ledes ud på Præstemarken, som derfor skal opgraderes for at kunne afvikle en større mængde boligtrafik - særligt under hensyn til trafiksikkerheden. Der skal derfor reserveres plads til vejudvidelse af Præstemarken, så der sikres en overensstemmelse mellem vejens brug og den udformning og samtidig sikres et kontinuerligt forløb langs hele strækningen. Herunder skal faciliteter for de lette trafikanter også indarbejdes.
Det skal sikres, at der etableres sammenhængende stiforbindelser til og fra området, der bl.a. leder mod skole og hal. Det er ikke muligt at koble området direkte op på det separate stisystem, som ligger i det øvrige boligområde. Afstand mellem bebyggelsen og arealudlægget gør det vanskeligt at tilslutte en sti til eksisterende sti hensigtsmæssigt. Dermed forventes de bløde trafikanter at skulle færdes et stykke på Præstemarken frem til stisystemet mod skole og den øvrige by. Det bør overvejes om den eksisterende sti langs Præstemarken kan opgraderes til en regulær cykelsti og derudover bør der indrettes en cykelsti langs den del af Præstemarken, som skal forlænges for at give vejadgang til det nye område.
Der skal samtidig i vejprojektet disponeres/reserveres plads inden for vejens tværprofil til ledningsanlæg/forsyningsledninger.
3.6 STØRRE GEOLOGISK RAMMEOMRÅDE
Hele arealet ligger inden for det større geologiske rammeområde Det Midtjyske Søhøjland. Inden for rammeområderne skal landskabshensyn tillægges stor vægt. Byggeri og anlæg skal derfor placeres og udformes under hensyntagen til landskabets geologiske kvaliteter. Det skal ved lokalplanlægning sikres, at de geologiske landskabsformer, deres indbyrdes overgange og landskabelige sammenhænge, ikke forringes. Derved vil områderne beholde deres værdi for den landskabsgeologiske formidling og forskning.
4.2. VÆRDIFULDE KULTURMILJØER
Arealet ligger i det værdifulde kulturmiljø Østbirk Præstegårdsmark. Inden for og i umiddelbar nærhed til de udpegede værdifulde kulturmiljøer skal der tages særligt hensyn til de kulturhistoriske interesser, f.eks. i forbindelse med planlægning, byggeri, terrænreguleringer, beplantning og etablering af tekniske anlæg.
Arealudlægget ligger inden for "Østbirk Præstegårdsmark, Agrare miljøer efter 1800, Husmandskoloni", der er udpeget som et Værdifuldt Kulturmiljø i kommuneplan 2021-33.
Kolonien blev udstykket fra præstegårdens jorder i 1922 og består af fem brug, der ligger langs den lige vej. Området afgrænses mod sydøst af et dige med levende hegn. Husene fremtræder efterhånden noget uensartede, men den overordnede struktur, med små stuehuse og en enkelt længe er bibehold. Byudvikling på arealet vurderes ikke, at have en slørende effekt på kulturmiljøet som hele, da alle husmandsstederne bibeholdes. Det vurderes dog, at kulturmiljøet vil blive påvirket, hvis Østbirk udvikles yderligere langs Præstemarken.
4.3. KIRKEOMGIVELSER
Det er en national interesse, at de kulturhistoriske og bygningsmæssige bevaringsværdier med deres særlige karakter og betydning opretholdes.
Den sydligste del af arealet ligger i næromgivelse til Østbirk Kirke. Inden for kirkeomgivelserne kan der kun opføres byggeri, ske terrænreguleringer, etableres beplantning og bygges tekniske anlæg osv., hvis det kan ske uden at hensynet til kirkernes landskabelige beliggenhed eller samspil med landsbymiljøet/bymiljøet tilsidesættes.
Ved lokalplanlægning skal der tages stilling til, om der skal fastsættes bestemmelser, som sikrer kirkeomgivelserne omkring kirken.
4.5. FORTIDSMINDER OG KULTURARVSAREALER
Der er ingen fredede fortidsminder eller fortidsmindebeskyttelseslinjer inden for arealet. Der er dog et ikke-fredet fortidsminde i skellet ca. 40 meter nord for det vestlige hjørne af arealet. Horsens Museum skal forespørges i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for arealet.
7.1. SÆRLIGT VÆRDIFULDE LANDBRUGSOMRÅDER
Arealet ligger i særligt værdifuldt landbrugsområde. Inden for de særligt værdifulde landbrugsområder skal der vises tilbageholdenhed med at inddrage arealer til ikke jordbrugsmæssige formål som f.eks. byudvikling og tekniske anlæg.
Udpegningen reduceres ved inddragelse af arealet til byvækst. Se redegørelse og ændringer her.
8.1. KLIMATILPASNING
Det er en national interesse, at kommune- og lokalplaner hænger sammen med risikostyringsplanerne, som er udarbejdet med henblik på at nedbringe de potentielle negative følger af oversvømmelser for menneskers sundhed, miljø, kulturarv og økonomiske aktiviteter og/eller nedbringelse af sandsynligheden for oversvømmelse.
Der er udpeget områder med risiko for oversvømmelse inden for arealet. Det er væsentligt, at der tages højde for dette allerede ifm. en overordnet planlægning for arealet.
Der er samlet set begrænset risiko for oversvømmelse internt i området. Området skal dog indrettes med hensyntagen til naturlige hovedstrømningslinjer og lavningsvolumen – særligt fokus op i mod den nordlige del af området, hvor der i dag er eksisterende lavninger.
8.2. RISIKOOMRÅDER OG KENDTE OVERSVØMMELSER
Den sydlige del af arealet ligger i kendt oversvømmelsesområde Østbirk. Hele Østbirk er seperatkloakeret i perioden 2015-2018 og nyt regnvandsbassin er etableret i den nordvestlige del af Østbirk (færdigt i 2021). Udfordringerne i området forventes afhjulpet.
8.3. STØJBELASTEDE AREALER
Den sydligste spids af arealet ligger i støjbelastet areal ift. erhvervsområde i Østbirk syd. Inden for de støjbelastede arealer kan der ikke udlægges områder til støjfølsom anvendelse (som f.eks. boliger), før det er dokumenteret, at det samlede støjniveau er acceptabelt.
Området ligger i udkanten af planlægningszonen for støj fra skydebanen. Der er dog allerede foretaget støjdæmpende foranstaltninger i forbindelse med boligbyggeri tættere på skydebanen.
Opmærksomhedspunkter til detailplanlægning
Arealudlægget er jf. ovenstående redegørelse i overensstemmelse med landsplanlægningen og de statslige interesser, herunder regler om detailhandel, landskabshensyn og klimatilpasning, når der ved lokalplanlægning tages højde for nedenstående opmærksomhedspunkter:
- byggeri opføres i farver inden for jordskalaen, så det på afstand ikke markerer sig i landskabet. Der bør ikke bruges blanke eller reflekterende overflader på tage eller facader.
- Ved lokalplanlægning skal der tages stilling til, om der skal fastsættes bestemmelser, som sikrer kirkeomgivelserne omkring kirken.
- Området skal dog indrettes med hensyntagen til naturlige hovedstrømningslinjer og lavningsvolumen – særligt fokus op i mod den nordlige del af området hvor der i dag er eksisterende lavninger.
- Den sydligste spids af arealet ligger i støjbelastet areal ift. Østbirk Skytteforening. Det skal derfor kunne dokumenters, at det samlede støjniveau er acceptabelt ift. et evt. boligudlæg.
- Før byggemodning af området skal der udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen, der fastsætter kloakeringsprincippet for området samt placering af regnvandsbassiner.
- Før arealet kan lokalplanlægges, skal Præstemarken opgraderes, for at kunne afvikle en større mængde boligtrafik - særligt under hensyn til trafiksikkerheden.
- Det skal sikres, at der etableres sammenhængende stiforbindelser til og fra området, der bl.a. leder mod skole og hal.
Der skal samtidig i vejprojektet disponeres/reserveres plads inden for vejens tværprofil til ledningsanlæg/forsyningsledninger.
- Horsens Museums vurdering er, at der ved anlægsarbejde indenfor lokalplanområdet er risiko for at påtræffe jordfaste fortidsminder og anbefaler, at der forud for anlægsarbejder foretages arkæologiske forundersøgelser efter museumslovens §§ 25-27 for at afklare, om der befinder sig skjulte fortidsminder på stedet.
- Der er ingen fredede fortidsminder eller fortidsmindebeskyttelseslinjer inden for arealet. Der er dog et ikke-fredet fortidsminde i skellet ca. 40 meter nord for det vestlige hjørne af arealet. Horsens Museum skal forespørges i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for arealet.